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海南“放宽限购套数”?这家行业协会大胆“谏言”


海南楼市。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海南报道

最近,一份加盖“海南省房地产业协会”公章的电子版文件——《关于海南房地产市场相关政策调整建议》(以下简称“政策调整建议”)流出。中国房地产报记者对这份《政策调整建议》向有关方面求证,被证实“确有其事”。

这份落款时间为“2023年8月1日”、篇幅长近3000字的《政策调整建议》,一共提出了9个方面的建议。建议内容涉及“调整全域限购政策”“放宽以家庭为单位的购买房屋套数限制”等。

其中,在“放宽限购套数”的建议中,海南省房协认为,随着我国生育政策的优化,对于有购买欲望和购买能力的家庭,二套住宅完全不能满足居民家庭购买需求。建议增加家庭购房套数,根据家庭结构与实质居住需求,制定匹配不同套数、不同商贷及不同限制转让周期的精细化管理机制。

8月2日,海南省政府召开专题会议,研究构建具有海南自贸港特色的城乡住房保障制度体系。会议要求,要坚持“房住不炒”总基调,严格落实中央要求,适时优化调控政策,有效防范化解各类风险,推动房地产市场平稳健康发展。

海南楼市“优化调控政策”的答案是肯定的,只不过是时间的问题。至于行业组织提出的建议是否被采纳,未来如何优化调控政策,当地政府职能部门自然会结合当地楼市实际而作出准确的判断和决策。

楼市存在5方面问题

这份加盖公章的政策调整建议,是在一场半年度房地产市场主题分享会之后形成的。

据了解,7月26日,海南省房协在海口举行了一场主题沙龙交流会。该协会主要负责人及省内重点房企代表参会,并邀请相关职能部门负责人作为交流会嘉宾。该交流会总结了今年上半年海南房地产市场情况,以及分析行业目前所面临的问题和困难。

会后,海南省房协收集了企业代表的意见和建议,形成协会书面文件呈上级主管部门参考。这份政策调整建议共有两部分:目前海南楼市现状,上半年海南房企经营状况及面临的发展瓶颈;二是房企代表提出的9条“政策调整建议”。

海南省房协在上述文件中称,近年来,受宏观调控政策影响,海南省房企整体经营状况不佳,经济效益不好,整个房地产行业人流、物流、资金流极度受限,工程滞后、延期交房;客户持币观望,成交率持续走低,已售房源回款较慢,企业资金链存在明显缺口。

该文件举例称,今年上半年前4个月,随着疫情管控举措放开,海南楼市迎来一波恢复性增长;但进入5月份后,市场出现下滑,海口主城区刚需项目开盘去化率下降明显,全省市场后劲明显不足。

海南省房协归纳总结主要体现在以下5个方面:

一是体现在受限售、限价等政策影响,企业发展空间严重受限,商品住宅项目投资周期明显长于内地城市。

二是房地产业从业人员大幅减员。房企在去年不同程度地裁员比例达50%至70%之后,仍持续面临人员优化压力;房地产分销商在去年裁员比例高达80%至90%。

三是限制性政策繁多,限价、限套数、限套型面积、全装修交付、现房销售等,对企业与购房者合理需求都带来不同程度的影响。

四是商品住宅供地大幅减少,商服用地占比较高,再加上商办类项目套型面积政策存在不合理,对企业拿地预期影响较大。

五是安居房供需不平衡,开发细则不到位,客户量不足,购房门槛仍然过高。

建议政策精细化调整

“针对我省当下实际情况,建议(政府)积极调整房地产业政策调控措施。”针对上述问题,海南省房协提出9点相关意见和建议。

记者从上述政策调整建议中了解到,海南省房协提出了“合理调整商品住宅销售制度”“及时调整全域限购政策”“放宽以家庭为单位的购买房屋套数限制”等9条建议。

合理调整商品住宅销售制度。海南省房协建议,应阶段性恢复预售制度,但要强化监管资金管理,设置更多的提取节点,以根据施工进度与竣工交付进度匹配。在新增住宅用地中可设置现房销售可选项,承诺现房销售的可优先拿地。

及时调整全域限购政策,双轨并举。该条建议用了“及时”的表述,称自2018年海南执行“全域限购”政策以来,海南房地产行业投资占比逐年大幅下降,通过大力招商,海南多元化产业发展已打下良好基础。现在随着大批量安居房项目陆续入市,已给海南引进人才、低收入无房户家庭,提供了多种住房的选择渠道。

保障性住房体系亟待完善。建议完善安居房工作机制,如降低购买资格限制、降低首付比例或贷款利率、推进标准化的配售流程、资格审核及选房摇号机制等;建议政府尽快推出保障性租赁住房和相应的管理机制,满足更多低收入家庭、无房户的居住需求。

放宽以家庭为单位的购买房屋套数限制。该条建议简而言之就是“放宽限购套数”。该建议称,随着我国生育政策的优化,对于有购买欲望和购买能力的家庭,二套住宅已不能满足居民家庭购买需求;同时,外来人才也有解决双方父母同城居住的购房需求,但此类需求也在限制范围内。

海南省房协建议,从限购政策层面上,应增加家庭购房套数,根据家庭结构与实质居住需求,制定匹配不同套数、不同商贷及不同限制转让周期的精细化管理机制。

优化政策不日有答案

除了在“限购”“限价”上建议调整外,海南省房协还在商品住宅装修、精心调整预售资金监管等多方面提出了相关建议。

关于“调整商品住宅全装修报建的一刀切限制问题”的建议,海南省房协认为,由于受个人生活习惯、喜好、装修质量要求等方面影响,有相当一部分人在收房后都对房屋进行了二次装修和改造。这样造成了资源浪费、环境污染等问题。

同时,也由于精装修交房问题,对房企施工能力和质量也提出了相当高的要求,个别开发商为了节省开支,降低装修成本,造成装修质量下降等方面的问题。

记者了解到,海南省房协的上述建议,是在7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策,更好满足居民刚性和改善性住房需求”的大背景下提出来的。

作为一家省级行业协会组织,海南省房协在“楼市调控政策”上大胆“谏言”,在国内并不多见。

8月2日,海南省政府召开专题会议,研究构建具有海南自贸港特色的城乡住房保障制度体系。会议要求,要坚持“房住不炒”总基调,严格落实中央要求,适时优化调控政策,有效防范化解各类风险,推动房地产市场平稳健康发展。

这次专题会议提到“适时优化调控政策”,被外界解读为海南对楼市政策调整的表态。当天,海南省住房公积金管理、海南省住房和城乡建设厅发布《关于提取住房公积金支付购买新建商品住房和保障性住房首付款的通知》,也有媒体认为是“海南购房新政‘第一枪’”。

根据海南省政府的本次专题会议,海南楼市政策优化调整是肯定的,但何时优化调整,怎样调整,相信不日就会有了答案。

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