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今天是 2024年10月14日 星期一
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这是一篇，写给烂尾楼业主的稿子。
你们的希望，来了——
前段时间，针对四季悦城G104地块停工两年的问题，南京市江宁经济技术开发区官方给出答复，明确在交房日期前启动退房流程。
回复中还透露，项目方将向业主退还房款，但无按揭贷款利息补充。目前，已有大部分业主与开发商签订相关协议。
虽然没有全额退款，但得官方介入，最终实现集体退首付的案例，这在全国还是头一个。
因此，这绝对拥有标杆意义。
四季悦城的烂尾，说起来也是特别典型。
一句话总结：恒大的错。
这个项目位于江宁禄口空港新城，由5幅地块组成（G96、G97、G98、G104、G105），拟投资100亿元，约90万方的体量，包含商业、办公和住宅等丰富业态。
按原计划，项目是禄口空港首个大型城市综合体。
效果图 图源：南京珠江四季悦城
因此在亮相初期，也算是一个明星项目了。
其中，两个住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）分别于2021年、2022年陆续开盘。其中，G98共规划9栋楼，户型为建面约85~99㎡，均价约1.9万/㎡，原定于2023年6月底交付。
G104地块于2022年4月开盘，预计2024年6月交付，户型和价格与G98地块基本一致。
剩余的G96、G97和G105地块，由于一直没有开工，目前已被列为闲置土地。
而从2023年1月，就有业主陆续投诉称四季悦城G98地块，从2022年7月起开始停工。当时，项目方提供的方案是将G98业主置换到G104项目。
但没多久，G104地块也停工了。
随后官方回复，称项目停工主要因为总包方苏中建设集团有限公司，受到恒大连累导致资金断裂。
2022年8月，项目官微最后一次更新家书
这个苏中建设，也不是什么小公司。
官网资料显示，苏中建设集团创立于1949年，至今已有75年历史，是全国首批房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，拥有对外签约权，也有过不少的标杆作品。
像是上海世博会英国馆、台湾馆、爱尔兰馆、内蒙古博物馆，以及北京国航总部大厦等建筑，都是出自其手。
但就是这么有实力、有历史的企业，也逃不过恒大的天坑。
综合网上信息，苏中建设集团曾是恒大地产的重要战略合作单位，承建旗下多个重点项目，包括著名的“恒大城”。
恒大暴雷后，苏中建设几乎是受影响最大的企业之一，因为早在2021年，就有媒体爆出苏中建设持有恒大商票和工程款，近100亿元！
那会还是疫情期间，房地产本就举步维艰，几十个亿便足以拖垮一家企业，更别说是100亿元了。
自此之后，苏中建设是官司缠身，名下有大量与恒大相关公司的诉讼，想继续推进旗下项目的建设，估计也是有心无力。
来到2023年年底，项目方通过法院审理并判决，正式与苏中建设解除劳动合同。根据当时说法，是希望通过招标形式确立新的总包方，计划2024年春节前确定新总包方，节后全面复工。
但就最新情况来看，找新总包方似乎也解决不了交付的问题。
总的来说，复工和交付是遥遥无期了。
与其等一个承诺和未来，其实拿钱反而更加实际，这也算是一个折中办法，为其他烂尾楼事件处理提供新的思路。
毕竟业主拿回首付，起码还能及时止损。
这几年，逾期交付和烂尾的项目不在少数。希望能退房、退首付的业主，可以说是数不胜数。
所以对于四季悦城，大家最想问的，一定是：
其他城市能不能复制？
我的楼盘，是不是也可以这样？
要回答这些问题，里面涉及两个关键点——
第一，就是官方的介入。
要知道，在退首付、解除合同的过程中，主体有开发商和购房者，还有银行，这是一个三角关系。
而一般来说，开发商和银行往往是不愿意退款的。
简而言之，购房者属于三方中妥妥的弱势群体，既缺乏专业知识，又没有话事权，还得对抗开发商和银行就退款问题上的抗性。想完成退房、退首付，几乎不可能。
但如果由官方牵头，协调其中关系，提供针对性的支持，那局面就完全不同了。
像是四季悦城，可以看到官方至少在一年前，已经在处理项目烂尾的问题。从一开始的地块置换、项目方与苏中建设解约到最终确立退首付方案，基本全程跟进。
可以说，相关部门在这其中功不可没。
第二个关键点，就是监管账户上有钱。
在官方回复中提到，目前退首付的钱，正是来自G104地块监管账户。
潜台词：监管账户正常，且账户里“有钱可退”。
大家知道在正常情况下，购房者买期房的资金，无论是首付还是贷款，都必须进入项目设立的、公开的商品房预售资金监管账户里。
而资金的使用，需严格遵循既定程序与进度，确保每一分钱都投入到项目建造中，不得他用。
但有一些在暴雷边缘、资金压力较大的房企，往往会在业主不知情的情况下，偷偷挪走监管账户里的钱用在其他地方。
直到项目长期停工和烂尾，业主寻求相关部门帮助时，才发现“穿抽屉底”了！
这时候，想房企把钱吐出来，也是无钱可退了。
而要想守护好监管账户里的资金，一方面是靠银行、相关部门做好守门员的工作。
另一方面，业主们也得学会查账、勤查账。
譬如具体监管账户，一般会在案场公示，或在购房合同上有所体现。实在找不到了，可以到各地住房和城乡建设局官网上，查询楼盘预售证来获取。
像是广州，预售证下面都会直接附上监管账户以及具体银行。
如果买家转首付款时，收款账号根本不是这个监管账户，自己就要留个心眼了。
至于查账，有两个方向提供给大家：
首先是找开发商，找监管银行（电话或者线下），以业主身份来进行核实预售款使用情况。
其次是求助监管单位或者相关部门，譬如市住建局、市房屋交易监管中心，让他们去向开发商施压 ，公开账户资金情况。
总而言之一句话，业主查看自己的钱去哪里、怎么用，属于合法权利。
你不盯着，就难免会有别人觊觎。
所以各位，尤其是房子已经延期交付、停工的购房者，赶紧将今天这推文转发到业主群里，学起来！
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